ΕΝΟΧΗ ΓΙΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΠΑΡΑΧΩΡΗΣΗΣ ΧΡΗΣΗΣ

Του Αντωνίου ΜΑΝΙΑΤΗ, Δικηγόρου Καλαμάτας, Πανεπιστημιακού Υπότροφου ΤΕΙ Ιονίων Νήσων

ΕΙΣΑΓΩΓΗ: Το ερώτημα της ενδεχόμενης άσκησης αιτήσεως αναιρέσεως Μου τέθηκε από την Περιφέρεια Πελοποννήσου το ερώτημα αν πρέπει να ασκήσει αίτηση αναιρέσεως κατά της υπ’ αριθμ. 23/2016 αποφάσεως του Εφετείου Καλαμάτας. Η πράξη ανάθεση της γνωμοδοτήσεως εκδόθηκε κατόπιν σχετικής υπηρεσιακής εισηγήσεως, στην οποία αναφέρεται ότι με την απόφαση αυτή εξαφανίζεται η απόφαση 129/2010 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Καλαμάτας, γίνεται εν μέρει δεκτή η αγωγή του ενάγοντος ιδιώτη κατά της Περιφέρειας Πελοποννήσου και υποχρεώνεται η τελευταία να του καταβάλει το χρηματικό ποσό των 5.200 ευρώ εντόκως από 7.8.2010. Τα ποσά αυτά οφείλονται για τα μισθώματα, που υποχρεώνεται η Περιφέρεια να καταβάλει για τη στέγαση Αγρονομείου.

Α. Η νομολογία για το επώνυμο «συνάλλαγμα» της παραχώρησης χρήσης Η τελεσίδικη απόφαση δεν φαίνεται κατ’ αρχάς να σφάλλει στην αιτιολογία της, ιδιαίτερα στο σημείο κατά το οποίο εντοπίζει το εξής πλέγμα διατάξεων, για τις περιπτώσεις των αστικών μισθώσεων καθώς και των εμπορικών μισθώσεων: Α. Του άρθρου 361 ΑΚ, από το οποίο ερμηνευτικά συνάγεται η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, η οποία είναι εφαρμοστέα και για τις περιπτώσεις συμβάσεων παραχώρησης, από το μισθωτή, της χρήσης μισθίου ακινήτου. Β. Του άρθρου 593 ΑΚ, το κρίσιμο εδ. α’ της οποίας ορίζει ότι «Ο μισθωτής έχει δικαίωμα, εφόσον δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, να παραχωρήσει σε άλλον τη χρήση του μισθίου και ιδίως να το υπεκμισθώσει, ευθυνόμενος απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου» ενώ κατά το ίδιο άρθρο και ο τρίτος (παραχωρησιούχος) ευθύνεται έναντι του εκμισθωτή. Γ. Του άρθρου 11 του Π.Δ. 34/1995 «περί εμπορικών μισθώσεων», της οποίας το πρώτο εδάφιον της παρ. 1 ορίζει ότι «Η ολική ή μερική παραχώρηση του μισθίου σε τρίτον δεν επιτρέπεται εκτός από αντίθετη συμφωνία των μερών». Ωστόσο, όπως προκύπτει και από την παρ. 2, που καθιερώνει δικαίωμα καταγγελίας από τον εκμισθωτή χωρίς αποζημίωση του μισθωτή σε περίπτωση υπομίσθωσης, δεν είναι άκυρη η παραχώρηση χρήσης.

Η εξεταζόμενη δικαστική απόφαση συνάγει από το πλέγμα αυτών των διατάξεων τη θέση ότι με συμφωνία των μερών της συμβάσεως μισθώσεως μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου από το μισθωτή σε τρίτο ή σε εταιρεία που θα συσταθεί με τη συμμετοχή και του μισθωτή και ότι εκείνος στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση δεν υπεισέρχεται στη σύμβαση της μισθώσεως. Ακριβέστερα, θα μπορούσε να επισημανθεί ότι κατ’ αρχάς, δυνάμει της ΑΚ 361 σε συνδυασμό με την ΑΚ 593 παρ. 1, αρκεί στις αστικές μισθώσεις να καταρτιστεί η σύμβαση παραχώρησης (π.χ. υπομίσθωσης) μεταξύ του μισθωτή και του τρίτου παραχωρησιούχου, χωρίς να απαιτείται και σχετική σύμβαση αναγνώρισης ή έγκρισης μίας τέτοιας δυνατότητας (οπότε η ρητή αυτή συμβατική πρόβλεψη θα καθιστούσε την παραχώρηση «συμβατική παραχώρηση»).

Η νομολογία απλώς υιοθετεί εκείνη της απόφασης ΑΠ 51/2006, στην οποία παραπέμπει. Σύμφωνα με αυτήν, «Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 361, 593 ΑΚ και 11 του π.δ. 43/1995 συνάγεται ότι με συμφωνία των μερών της συμβάσεως μισθώσεως μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου ακινήτου του από το μισθωτή σε τρίτο ή σε εταιρία που θα συσταθεί με συμμετοχή και του μισθωτή. Η παραχώρηση όμως αυτή της χρήσεως του μισθίου δεν αλλοιώνει υποκειμενικά τη μισθωτική σχέση, η οποία εξακολουθεί να λειτουργεί μεταξύ των αρχικά συμβληθέντων, δηλαδή του εκμισθωτή και του μισθωτή, η δε νομιμοποίηση για την άσκηση των δικαιωμάτων που απορρέουν από την αρχική – κύρια σύμβαση – της μισθώσεως εξακολουθεί να υπάρχει μεταξύ τους. Και στην περίπτωση ακόμη που ο εκμισθωτής έχει συμφωνήσει στην παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου από το μισθωτή σε τρίτο πρόσωπο ή στην παραχώρηση της χρήσεως του μισθίου σε εταιρία στην οποία μετέχει ο μισθωτής, η νέα δημιουργούμενη σχέση είναι παρεπόμενη έναντι αυτού (εκμισθωτή) και εκείνος στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση δεν υπεισέρχεται στη σύμβαση της μισθώσεως».

Αξίζει να επισημανθεί ότι η συγκεκριμένη νομολογία, η οποία συνάδει και με τη θεωρία, είναι παγία μέχρι σήμερα, και απλώς συμπληρώνει και διευκρινίζει την προαναφερθείσα παλαιότερη απόφαση του Αρείου Πάγου. Για παράδειγμα, η απόφαση ΑΠ 759/2015 αναφέρει, για παραχώρηση είτε με υπεκμίσθωση είτε με σύσταση εταιρείας, ότι «…η κύρια μισθωτική σχέση δεν επηρεάζεται ούτε αλλοιώνεται, ακόμα και αν ο εκμισθωτής συναίνεσε ή ενέκρινε την παραχώρηση της χρήσης του μισθίου…».

Β. Η επίδικη περίπτωση παραχώρησης χρήσης σε αστική μίσθωση Στην επίδικη υπόθεση η Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Μεσσηνίας από το 2007 στέγαζε πλέον στο μίσθιο την Ελληνική Αγροφυλακή, η οποία έκανε τη χρήση του μισθίου κατά το επίδικο χρονικό διάστημα, δηλαδή από τον Ιανουάριο έως και τον Αύγουστο 2008. Η τελευταία αυτή υπηρεσία ιδρύθηκε με το Ν. 3585/2007, στο άρθρο 1 του οποίου ορίζεται ότι ιδρύεται στο Υπουργείο Δημόσιας Τάξης αυτοτελής Υπηρεσία με τον τίτλο Ελληνική Αγροφυλακή. Στο άρθρο 36 προβλέπεται ότι «οι Υπηρεσίες της Ελληνικής Αγροφυλακής στεγάζονται σε κτίρια του Δημοσίου ή των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης Α’ και Β’ βαθμού που παραχωρούνται ή σε ιδιωτικά κτίρια που μισθώνονται με δαπάνες του Δημοσίου. Οι δαπάνες για τη μίσθωση ιδιωτικών κτιρίων και χώρων εγκατάστασης των Υπηρεσιών αυτών βαρύνουν τις σχετικές πιστώσεις που εγγράφονται στον προϋπολογισμό του Ειδικού Φορέα “Ελληνική Αγροφυλακή”».

Προέκυψε λοιπόν μία ειδική περίπτωση μη «συμβατικής παραχώρησης», δηλαδή μη ρητά συμφωνημένης μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή χρήσης μισθίου σε αστική (μη εμπορική) μίσθωση. Πρόκειται για ειδική περίπτωση παραχώρησης δεδομένου ότι δεν αφορά γενικά τις δημόσιες υπηρεσίες αλλά ειδικά μία συγκεκριμένη, αυτοτελή δημόσια υπηρεσία, εντεταγμένη στο ΝΠΔΔ του Κράτους σε στενή έννοια.

Ορθά επισημαίνει η εξεταζόμενη απόφαση ότι ο Ν. 3585/2007 δεν περιλαμβάνει διατάξεις περί υπεισέλευσης της νεοϊδρυθείσας υπηρεσίας στις υποχρεώσεις των κατά περίπτωση μισθωτών ΟΤΑ που της παραχώρησαν τα μισθωμένα σε αυτούς ακίνητα για τη στέγασή της. Η ίδια, αν και της παραχωρήθηκε η χρήση τέτοιων ακινήτων, όπως στην ένδικη περίπτωση, δεν συνδέεται με τους εκμισθωτές με ενοχικό δεσμό. Εξάλλου, και η εναγόμενη μισθώτρια, που κατά το χρόνο της παραχώρησης του μισθίου στην Αγροφυλακή είχε το συμβατικό δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, δεν επέλεξε τη λύση αυτή, έτσι ώστε να απεμπλακεί η ίδια από τις έναντι του ενάγοντος συμβατικές της υποχρεώσεις για την πληρωμή του μισθώματος, αλλά προτίμησε να διατηρήσει και μετά την παραχώρηση ενεργό τη σύμβαση μίσθωσης με τον ενάγοντα εκμισθωτή.

Η εξεταζόμενη νομολογία καταλήγει στο συμπέρασμα ότι η μη καταγγελθείσα, από την εναγόμενη, μισθωτική σχέση, η οποία επομένως εξακολούθησε να λειτουργεί και κατά το επίδικο διάστημα, δεσμεύει, κατά τα προεκτεθέντα στη μείζονα σκέψη, τους αρχικούς συμβαλλόμενους. Η μισθωτική σχέση της μισθώτριας δεν μεταβιβάστηκε ποτέ στην Ελληνική Αγροφυλακή (δηλαδή στο Δημόσιο) από τον προαναφερθέντα ιδρυτικό νόμο της Αγροφυλακής ούτε, υπονοείται, από άλλο νεότερο νόμο. Συναφώς θα μπορούσε να αναφερθεί ότι παρόμοια περίπτωση υπεισέλευσης με διάταξη τυπικού νόμου καθιερώθηκε με το άρθρο 283 παρ. 2 του Ν. 3852/2010, που ορίζει ότι «Οι δήμοι και οι περιφέρειες από την έναρξη άσκησης των μεταφερόμενων σε αυτούς αρμοδιοτήτων υπεισέρχονται αυτοδικαίως στις συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων που είχαν συναφθεί για τη στέγαση των υπηρεσιών που συνδέονται με τις αρμοδιότητες αυτές, εφόσον οι οικείες υπηρεσίες εξακολουθούν να στεγάζονται στα μισθωμένα ακίνητα».

Συνεπώς, η παραχώρηση σε βάρος των Νομαρχιακών Αυτοδιοικήσεων δεν συνοδεύθηκε και από νομοθετική ρήτρα υποχρέωσης του παραχωρησιούχου, ο οποίος ποτέ δεν «προβιβάστηκε» σε μισθωτή (έναντι του εκμισθωτή), να καταβάλει τα μισθώματα ο ίδιος απευθείας στον εκμισθωτή. Ομοίως, δεν προέκυψε μεταβίβαση ούτε με σχετική σύμβαση μεταξύ του παραχωρησιούχου και του εκμισθωτή. Για το λόγο αυτό, η απόφαση κρίνει ότι ευθύνεται η μισθώτρια για την καταβολή των μισθωμάτων στον εκμισθωτή, ακόμη και για το χρόνο που παραχώρησε τη χρήση του μισθίου στην παραπάνω υπηρεσία. Αυτό ισχύει ανεξάρτητα από τη δυνατότητα του εκμισθωτή να στραφεί και κατά της υπηρεσίας αυτής, σύμφωνα με το άρθρο 599 παρ. 2 του ΑΚ. Το δικαίωμα του εκμισθωτή να απαιτήσει την απόδοση του μισθίου απολυτοποιείται, αν και ενοχικό, σύμφωνα με αυτή τη διάταξη, κατά την οποία «Σε περίπτωση υπεκμίσθωσης ή παραχώρησης της χρήσης του μισθίου σε τρίτον, ο εκμισθωτής μπορεί και κατά τη λήξη της μίσθωσης να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή ή από εκείνον στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση».

Γ. Η γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, της 18ης Απριλίου 2008 Στην ατομική γνωμοδότηση του αρμοδίου Παρέδρου του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, της 18ης Απριλίου 2008, αναφέρεται ότι προέκυπτε, κατά την έκδοση της γνωμοδό- τησης, το εξής πραγματικό: Μερικές υπηρεσίες της Ελληνικής Αγροφυλακής (Διευθύνσεις Αγροφυλακής Περιφέρειας ή Αγρονομικά Τμήματα) που ιδρύθηκαν με τα άρθρα 10 και 12 του Π.Δ. 138/2007, ύστερα από την ίδρυση της Ελληνικής Αγροφυλακής ως αυτοτελούς Υπηρεσίας στο Υπουργείο Δημόσιας Τάξης κατά το άρθρο 1 του Ν. 3585/2007, στεγάζονται προσωρινά σε χώρους πρώην «Αγρονομείων» των Νομαρχιακών Αυτοδιοικήσεων. Τα οικήματα των πρώην Αγρονομείων ήταν μισθωμένα από τις Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις, οι οποίες κατέβαλαν τα μισθώματα μέχρι το χρόνο έκδοσης της γνωμοδότησης, σύμφωνα με τις συμβάσεις που είχαν καταρτιστεί μεταξύ αυτών και των ιδιοκτητών των ακινήτων. Στο χρόνο έκδοσης, άλλες συμβάσεις έληξαν και άλλες τις έλυσαν μονομερώς οι Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις, με την αιτιολογία ότι στα οικήματα αυτά στεγάζονται πλέον Υπηρεσίες της Ελληνικής Αγροφυλακής και κατά συνέπεια η Ελληνική Αγροφυλακή πρέπει να αναλάβει την καταβολή των μισθωμάτων αυτών από τον εκτελούμενο προϋπολογισμό της, καθόσον αδυνατούν να τα καταβάλουν οι Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις.

Η γνωμοδότηση καταλήγει, όσον αφορά το ζήτημα της διερεύνησης νόμιμου τρόπου διατήρησης των μισθώσεων οικημάτων που έχουν συναφθεί μεταξύ διαφόρων Νομαρχιακών Αυτοδιοικήσεων και ιδιωτών, στα οποία ήδη στεγάζονται υπηρεσίες της Ελληνικής Αγροφυλακής, με την εξής – μεταξύ άλλων – απάντηση: «Η παραχώρηση της χρήσης μισθίου ακινήτου από τη μισθώτρια νομαρχιακή αυτοδιοίκηση σε υπηρεσίες της νεοϊδρυθείσας Ελληνικής Αγροφυλακής έχει νόμιμο έρεισμα τη διάταξη του άρθρου 20 Π.Δ. 242/1996. Μετά ταύτα, όμως, η παραμονή σ’ αυτό των εν λόγω δημοσίων υπηρεσιών μετά τη λήξη με οποιοδήποτε τρόπο της μισθωτικής σύμβασης την οποία είχε καταρτίσει η νομαρχιακή αυτοδιοίκηση με τον εκμισθωτή, έχει χαρακτήρα εξωσυμβατικής σχέσης, δηλαδή στερείται νομίμου ερείσματος. Για το χρονικό δε διάστημα κατά το οποίο οι Υπηρεσίες αυτές θα παραμείνουν στο μίσθιο, οφείλουν ως αποζημίωση απ’ ευθείας στον εκμισθωτή το καταβαλλόμενο μίσθωμα, δαπάνη η οποία πρέπει να αντιμετωπιστεί από τον εκτελούμενο προϋπολογισμό δαπανών της Ελληνικής Αγροφυλακής, χωρίς να αποκλείεται ο εκμισθωτής να αξιώσει αποκατάσταση και άλλης αποδεικνυόμενης ζημίας του».

Η έφεση της Περιφέρειας Πελοποννήσου στην εξεταζόμενη υπόθεση επικεντρώθηκε κυρίως σε αυτή τη γνωμοδότηση, η οποία θα απέβαινε κατάλληλη για να χρησιμοποιηθεί εναντίον της Περιφέρειας στην εξεταζόμενη υπόθεση. Παρόμοια, η Περιφέρεια στην έκκλητη δίκη επικαλέστηκε και ένα έγγραφο της Διεύθυνσης Αγροφυλακής Περιφέρειας Πελοποννήσου, το οποίο αναφέρεται στο έτος 2007 και σε καμία περίπτωση δεν συνδέεται ευθέως με την υπόθεση αυτή. Δεν φαίνεται συνεπώς βάσιμη η ερμηνεία η οποία έχει επιχειρηθεί, ότι το έγγραφο έχει τη σημασία ότι οι δαπάνες για μισθώματα από την 1.1.2008 βάρυναν την Ελληνική Αγροφυλακή.

ΕΠΙΛΟΓΟΣ: Εισήγηση μη άσκησης αιτήσεως αναιρέσεως Δεν εντοπίστηκαν σφάλματα στην εξετασθείσα τελεσίδικη απόφαση ενώ, ανεξάρτητα από αυτό, τα επιχειρήματα και τα αποδεικτικά στοιχεία που προσκομίστηκαν στη δίκη από την Περιφέρεια Πελοποννήσου δεν φαίνονται επαρκή για να στηρίξουν μία πειστική νομολογία αντίθετου περιεχομένου. Με βάση τα παραπάνω, στο ερώτημα που τέθηκε αρμόζει η εξής απάντηση: Οι πιθανότητες δικαστικής νίκης της Περιφέρειας Πελοποννήσου σε περίπτωση άσκησης ενδίκων μέσων όπως αίτηση αναιρέσεως, κατά της δικαστικής απόφασης 23/2016 του Εφετείου Καλαμάτας, εκτιμάται ότι δεν είναι αρκετές και για αυτό συνιστάται να μην προσβληθεί από την Περιφέρεια η απόφαση αυτή.