44/2017 ΜονΠρΒολ (σύσταση οροφοκτησίας με μονομερή δικαιοπραξία ή σύμβαση των συγκυρίων – ορισμός «οικοπέδου» – ανακοπή λόγω συνένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών)

44/2017  (Ειδική)

Πρόεδρος: Γεώρ. Καραγιάννης

Δικηγόροι: Νικ. Νάνος, Αναστ. Κότσιρας

 

 

Σύσταση οροφοκτησίας με μονομερή δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου ή με σύμβαση όλων των συγκυριών αυτού διά συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφής.

Ως «οικόπεδο», κατά την έννοια του άρθρου 2 του ν.δ. 1024/1971, νοείται το όλο ακίνητο που περιλαμβάνει το έδαφος μετά της επ” αυτού οικοδομής που μπορεί να είναι κατασκευασμένη  ή απλώς μελετώμενη προς κατασκευή ή ήδη κατασκευαζόμενη. Επί ενοποίησης μη οικοδομημένων συνεχόμενων ακινήτων, περιέλευση αυτών στην κυριότητα ενός προσώπου (ή στη συγκυριότητα πολλών) ως ενιαίου αυτοτελούς ακινήτου (χωρίς να ασκεί επιρροή η κτήση αυτών σε διαφορετικούς χρόνους και με διαφορετικούς τίτλους και χωρίς ανάγκη προηγούμενης δήλωσης του κυρίου για την ενοποίηση), υποκείμενο στους δανειστές του κυρίου, διό η μεταγενέστερη της συνένωσης κατάσχεση πρέπει να επιβληθεί μόνο επί του ενιαίου ακινήτου (και όχι επί εκάστου εκ των συνενωθέντων).

Ανακοπή για ακύρωση επισπευδόμενης αναγκαστικής κατάσχεσης ισογείου καταστήματος το οποίο είχε, πριν την κατάσχεση, συνενωθεί με την κάτω από αυτό υπόγεια αποθήκη η οποία πλέον δεν διέθετε άλλη είσοδο, πέραν αυτής του κατασχεθέντος ισογείου καταστήματος, δημιουργηθέντος έτσι κατά τη φύση και τις συναλλαγές, ενιαίου, αυτοτελούς ακινήτου, το οποίο υπόκειται ενόλω και ενιαία σε κατάσχεση, διό ακυρότητα της επιβληθείσα κατάσχεση επί του ισογείου μόνο καταστήματος

 

          Κατά τη διάταξη του άρθρου 1002 ΑΚ, η κυριότητα χωριστή σε όροφο

 

οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξίατου κυρίου του όλου ακινήτου». Όμοια λύση θεσπίζει και η διάταξη του άρθρου 2 του ν.δ. 1024/1971 η οποία ορίζει ότι «διηρημένη ιδιοκτησία επί των περιπτώσεων των προβλεπομένων υπό του ν. 3741/1929 ή του παρόντος, συνιστάται είτε δια δικαιοπραξίας εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου είτε δια συμβάσεως των τυχόν συγκυριών αυτού» και η οποία έτσι επιτρέπει ρητώς και τη μονομερή εν ζωή δήλωση ως δικαιοπραξία ιδρυτική της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η μονομερής αυτή εν ζωή δήλωση του κυρίου του όλου ακινήτου είναι δικαιοπραξία διαθέσεως, επαγόμενη αλλοίωση της μέχρι τούδε συνήθους κυριότητας σε διηρημένες (χωριστές) κυριότητες, αποκτώμενες από αυτόν και συνεπώς υποβάλλεται, κατά τις διατάξεις των άρθρων 369, 1192 αριθ. 1, 1198 ΑΚ και 13 του ν. 3741/1929, στο συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και σε μεταγραφή, για την αποφυγή δε κάθε διενέξεως πρέπει, όπως προκύπτει από το άρθρο 14 του ν. 3741/1929, να είναι σαφής ότι το ακίνητο υποβάλλεται στο θεσμό της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.

Εξάλλου, ως «οικόπεδο», κατά την έννοια του πιο πάνω άρθρου 2 του ν.δ. 1024/1971, νοείται το όλο ακίνητο, που περιλαμβάνει το έδαφος (οικόπεδο, γήπεδο, αγρός) μετά της επ” αυτού οικοδομής (ή οικοδομών), η οποία μπορεί να είναι κατασκευασμένη (οικοδόμημα, άρθρο 1 παρ. 1 του ν. 3741/1929) ή απλώς μελετώμενη προς κατασκευή (άρθρο 10 παρ. 2 ίδιου νόμου) ή, άρα, ήδη κατασκευαζόμενη. Δεν ισχύουν όμως τα ανωτέρω και για μόνο το έδαφος, στο οποίο δεν υπάρχει οικοδομή κατασκευασμένη ή και μελετώμενη προς κατασκευή. Τούτο είναι συνεπές και προς την αντίστροφη περίπτωση της ενοποίησης ακινήτων, όπου, ο χαρακτήρας αυτών ως ενιαίου πράγματος δεν αποκλείεται από την πολλαπλότητα των κτητικών τίτλων, αλλά συμπίπτει με τα όρια της κυριότητας του εξουσιαστή.

Κατά συνέπεια, αν περισσότερα συνεχόμενα ακίνητα περιέλθουν στην κυριότητα ενός και του αυτού προσώπου (ή στη συγκυριότητα πολλών) θεωρούνται ως ενιαίο ακίνητο, χωρίς να ασκεί επιρροή το γεγονός ότι αυτά αποκτήθηκαν σε διαφορετικούς χρόνους και με διαφορετικούς τίτλους και χωρίς να απαιτείται προηγούμενη δήλωση του κυρίου για την ενοποίησή τους. Δεν συνάγεται δε το αντίθετο από το άρθρο 1192 αρ. 1 ΑΚ, που ορίζει ότι σε μεταγραφή υπόκεινται «οι εν ζωή δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνιστάται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητα», καθόσον η διάταξη αυτή δεν έχει εφαρμογή επί απλής διαιρέσεως, αν αυτό δεν προβλέπεται ειδικώς από το νόμο (ΑΠ 1296/2006 Νόμος). Από την άνω, με τη βούληση του κυρίου δύο συνεχόμενων ακινήτων, επερχόμενη συνένωσή τους, δημιουργείται νέο, ενιαίο και αυτοτελές ακίνητο, το οποίο υπόκειται στους δανειστές του κυρίου, οποιοσδήποτε από τους οποίους δικαιούται και υποχρεούται να κατάσχει το όλο αυτοτελές ακίνητο. Επομένως, η μεταγενέστερη από τη συνένωση κατάσχεση πρέπει να επιβληθεί επί του ενιαίου ακινήτου, το οποίο αποτελεί πλέον το μόνο αυθύπαρκτο και αυτοτελές ακίνητο (ΑΠ 401/1964 ΝοΒ 12. 1997).

Στην προκειμένη περίπτωση η ανακόπτουσα με την υπό κρίση ανακοπή της, ζητεί την ακύρωση της επισπευδόμενης από την καθ” ης, διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης ακινήτου της, το οποίο εκτίθεται σε δημόσιο αναγκαστικό πλειστηριασμό στις 12.7.2017, δυνάμει της …/28.11.2016 έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης ακίνητης περιουσίας και του …/9.12.2016 αποσπάσματος αυτής, της δικαστικής επιμελήτριας Ε. Γ., επί τη βάσει της 13213/2014 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και την παρά πόδας αυτής, επιταγή προς πληρωμή, δυνάμει της οποίας επιτάχθηκε να της καταβάλει το συνολικό ποσό των 467.054,43 Ε, νομιμοτόκως από 18.6.2013, πλέον τόκων και εξόδων. Την ακύρωση της επισπευδόμενης αναγκαστικής εκτέλεσης ζητεί η ανακόπτουσα για τον ειδικότερα διαλαμβανόμενο σε αυτήν λόγο, που συνίσταται ειδικότερα σε ακυρότητα της πράξης αναγκαστικής κατάσχεσης λόγω του ακινήτου που λεπτομερώς περιγράφεται σε αυτήν και τέλος να καταδικαστεί η καθ” ης στη δικαστική της δαπάνη. Με το ως άνω περιεχόμενο και αιτήματα, η υπό κρίση ανακοπή, αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, το οποίο τυγχάνει καθ” ύλην και κατά τόπο αρμόδιο (17 και 933 παρ. 1 ΚΠολΔ), για να δικάσει κατά την προκειμένη ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρ. 937 παρ. 3 σε συνδ. με άρ. 614 επ. ΚΠολΔ), και παραδεκτώς διότι αυτή ασκήθηκε εντός της προθεσμίας των σαράντα πέντε ημερών (άρ. 934 παρ. 1 ΚΠολΔ) από την σύνταξη της έκθεσης κατάσχεσης (28.11.2016), η οποία επιδόθηκε στην ανακόπτουσα την 2.12.2016 (σχετ. η επισήμανση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή επί του σώματος της προσβαλλόμενης έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης), ενώ το δικόγραφο της υπό κρίση ανακοπής κατατέθηκε στην γραμματεία του Δικαστηρίου τούτου την 12.1. 2017 και επιδόθηκε στην καθ” ης στις 13.1.2017 (σχετ. η υπ” αριθμ. …/13.1.2017 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή Β.Α.), και ως εκ τούτου, πρέπει να διερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.

Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης … αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Σε εκτέλεση αντιγράφου εκ του πρώτου με αριθμό 13132/2014 απογράφου της υπ” αριθμ. 12213/2014 διαταγής πληρωμής του Δικαστή του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την παρά πόδας αυτού από 4.1.2016 επιταγή προς πληρωμή, επιδοθείσας στην ανακόπτουσα την 4.3.2016, με την οποία υποχρεούνταν αυτή να καταβάλει στην καθ” ης, το συνολικό χρηματικό ποσό των 475.244,43 Ε, συμπεριλαμβανομένου κεφαλαίου, τόκων και εξόδων, κατά τα ειδικότερα διαλαμβανόμενα στην ανωτέρω επιταγή, η καθ” ης η ανακοπή προέβη την 28.11.2016, στην επιβολή αναγκαστικής κατάσχεσης, δυνάμει της υπ” αριθμ. …/28.11.2016 έκθεσης της δικαστικής επιμελήτριας Ε.Γ., επί, του προσημειωμένου με υποθήκη υπέρ της καθ” ης, δυνάμει της υπ” αριθμ. 2773/2010 απόφασης του Δικαστηρίου τούτου, υπό στοιχείου Κ2, ισογείου καταστήματος, κυριότητας της ανακόπτουσας, εμβαδού 267,30 τμ, κειμένου επί της οδού Κ. και Γ. στην πόλη του Β., η αξία του οποίου εκτιμήθηκε στα 431.690 Ε. Απόσπασμα της ανωτέρω έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης, με αριθμό …, επιδόθηκε στην ανακόπτουσα την 13.12.2016, ημερομηνία δε διενέργειας του ανωτέρω πλειστηριασμού ορίσθηκε η 12η Ιουλίου 2017. Το ως άνω κατασχεθέν ακίνητο περιήλθε στην κυριότητα της ανακόπτουσας κατόπιν διαδοχικών τίτλων κυριότητας του συμβολαιογράφου Ν.Κ., νομίμως μεταγεγραμμένων και ειδικότερα: Δυνάμει της υπ” αριθμ. …/1996 συμβολαιογραφικής πράξης, περιήλθε στην κυριότητα της ανακόπτουσας κατά το ιδανικό μερίδιο του 200/450 εξ αδιαιρέτου, ένα οικόπεδο, άρτιο και οικοδομήσιμο, εμβαδού 752,93 τμ, επί της συμβολής των ανωτέρω οδών, το οποίο η ανακόπτουσα, ανέλαβε, ως εργολάβος εταιρεία, να οικοδομήσει με το σύστημα της αντιπαροχής, δυνάμει των υπ’ αριθμ. …/1996 και …/1998 εργολαβικών συμβολαίων.

Εν συνεχεία δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/1997 συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, τροποποιηθείσας με την υπ” αριθμ. …/1998 πράξη, η ανακόπτουσα, με τους λοιπούς συγκυρίους του εν λόγω οικοπέδου υπήγαγε, την υπό ανέγερση πολυόροφη οικοδομή, στο σύστημα της οροφοκτησίας των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ κα του ν. 3741/1929. Με την ως άνω με αριθμό 3822/1998 συμβολαιογραφική πράξη ορίσθηκε η τελική μορφή του κατασχεθέντος, υπό στοιχεία Κ2 ισογείου καταστήματος, ως αποτελούμενου από έναν ενιαίο χώρο και μία κλίμακα καθόδου στην υπό στοιχείο Α14 αποθήκη του υπογείου, εμβαδού αυτής 40,13 τμ που συμφωνήθηκε, με το ίδιο συμβόλαιο, να περιέλθει κατά κυριότητα στην ανακόπτουσα, σε αντικατάσταση των υπό στοιχείων Π9, 10 και 11 θέσεων στάθμευσης οχημάτωντου υπογείου, ενώ με την υπ” αριθμ. 4975/2000 συμβολαιογραφική πράξη περιήλθε στην ανακόπτουσα και το λοιπό ποσοστό 205,3/1000 εξ αδιαιρέτου του κατασχεθέντος ακινήτου, με αποτέλεσμα αυτή να καταστεί αποκλειστική κυρία αυτού. Η ανωτέρω διάδικος προέβη σε συνένωση των δύο ως άνω οριζόντιων ιδιοκτησιών της, χωρίς προηγούμενη δήλωση ενοποίησής τους, η οποία σε κάθε περίπτωση δεν καθίσταται υποχρεωτική (ΑΠ 1296/2006 ο.π), με αποτέλεσμα αυτές να λάβουν την μορφή ενιαίου ακινήτου, με αποτέλεσμα ο υπόγειος χώρος να μην διαθέτει άλλη είσοδο, πέραν αυτής του κατασχεθέντος ισόγειου καταστήματος. Καθόλο το επίδικο διάστημα, το ως άνω ενιαίο ακίνητο λειτουργούσε ως επιχείρηση και ειδικότερα το μεν ισόγειο ως κατάστημα υπεραγοράς, το δε υπόγειο ως αποθηκευτικός χώρος εμπορευμάτων και υγιεινής του προσωπικού.

Εκ των ανωτέρω συνάγεται ότι με την επακολουθήσασα συνένωση των δύο όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών της ανακόπτουσας, η οποία πραγματοποιήθηκε χωρίς την παρεμβολή νομικής πράξης, δημιουργήθηκε κατά τη φύση και τις συναλλαγές, ένα ενιαίο, αυτοτελές ακίνητο, το οποίο ως ένα διοικείται, και υπόκειται εξ ολοκλήρου στην πιστώτρια καθ” ης, η οποία υποχρεούται να το κατάσχει όλο. Κατά συνέπεια, η μεταγενέστερη από τη συνένωση των ως άνω ακινήτων, κατάσχεση πρέπει να επιβληθεί επί του ενιαίου ακινήτου, το οποίο αποτελεί την μόνη οριζόντια ιδιοκτησία της ανακόπτουσας, σύμφωνα και με τα ειδικότερα διαλαμβανόμενα στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη και ως εκ τούτου η επιβληθείσα κατάσχεση επί του ισογείου μόνο καταστήματος τυγχάνει άκυρη. Κατ” ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει η υπό κρίση ανακοπή να γίνει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη, και να ακυρωθεί η επισπευδόμενη από την καθ” ης, διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης του επίδικου ακινήτου σύμφωνα με τα ειδικότερα διαλαμβανόμενα στο διατακτικό…